Calculer sa rentabilité locative
Brut, net, net-net : les trois chiffres à connaître, et celui qui compte vraiment avant de faire une offre.
Trois façons de calculer, trois résultats
Rentabilité brute
(Loyer annuel ÷ prix d'achat) × 100. Simple, utile pour comparer rapidement deux biens — mais elle ignore tout le reste. C'est le chiffre des annonces.
Rentabilité nette de charges
On retire la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, la gestion et les travaux d'entretien. On perd souvent 1 à 1,5 point par rapport au brut.
Rentabilité nette-nette
On intègre la fiscalité (régime réel ou micro, prélèvements sociaux). C'est le seul chiffre qui dit ce qui reste réellement dans votre poche.
Un exemple chiffré à Maisons-Alfort
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Prix d'achat (studio 22 m², frais inclus) | 185 000 € |
| Loyer perçu (700 € × 12) | 8 400 € |
| Rentabilité brute | 4,5 % |
| Taxe foncière | − 750 € |
| Charges non récupérables | − 620 € |
| Assurance PNO et gestion | − 500 € |
| Provision entretien / vacance | − 420 € |
| Rentabilité nette de charges | 3,3 % |
Exemple illustratif fondé sur des ordres de grandeur constatés sur le secteur en 2026. Votre situation fiscale modifiera encore ce résultat.
L'écart entre 4,5 % et 3,3 % est la raison pour laquelle je chiffre toujours un bien net de charges avant une offre. Un studio affiché « 5,5 % brut » avec 1 400 € de charges annuelles vaut souvent moins qu'un deux-pièces à 4,5 % dans une copropriété bien tenue.
Les leviers qui améliorent réellement le rendement
- Le meublé — un loyer supérieur de 10 à 20 % et un régime fiscal souvent plus favorable, contre une rotation plus rapide.
- La colocation — le levier le plus puissant en première couronne : voir mon guide colocation.
- La division — deux lots valent souvent plus que la somme d'un grand : voir division immobilière.
- La négociation à l'achat — 5 % obtenus sur le prix valent plusieurs années d'optimisation fiscale.
- Le choix de la copropriété — des charges maîtrisées pèsent plus lourd, sur dix ans, qu'un loyer supérieur de 30 €.
Ce guide a une vocation d'information générale et ne constitue pas un conseil en investissement. Les chiffres cités sont des ordres de grandeur : faites valider votre montage par votre banque, votre notaire et votre comptable.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité viser à Maisons-Alfort ?
Faut-il privilégier le rendement ou la valorisation ?
Le cash-flow est-il plus important que la rentabilité ?
Un projet à Maisons-Alfort ?
Je me déplace pour visiter votre bien, puis je vous remets un avis de valeur écrit et argumenté — gratuitement et sans engagement.